Programma 8 Stadsontwikkeling

Capelle bouwt door

Hoewel er genoeg redenen zijn waarom de markt zou kunnen stagneren, zien we nog steeds ontwikkelingen, initiatieven en ambities die van de grond komen, zowel vanuit de markt als binnen de gemeente. De bouw bij Mient-Midden is gestart, ondanks dat de verkoop wat achterblijft. De eerste paal bij Blinkert is geslagen en er is gestart met de visievorming voor Roer/Barbizonlaan, Centraal Capelle en Stationsgebied Schollevaar. Daarnaast bevinden Hoven II, Capelseweg/Bermweg en IJsselpark zich in de realisatie- dan wel opleverfase en voor verschillende ontwikkellocaties lopen procedures, waaronder paspoorten voor Bermweg 310, Poortmolen en Wingerd en ruimtelijke verkenningen ten behoeve van de ruimtelijke procedures voor Bermweg 11 en het Goudenregenhofje. Tegelijkertijd zien we ook dat projecten langer duren. Ontwikkelaars geven voorkeur aan een gefaseerde ontwikkeling (verkoop is kleinschalig en iets makkelijker realiseerbaar) en de financiële haalbaarheid. Dit versus de (gemeentelijke) ambitie, wat een intensievere afstemming vereist. Daarnaast zien we dat de verkoop wordt beïnvloed door stijgende rentetarieven. Dit jaar zullen we om deze redenen waarschijnlijk in de productie iets achterblijven ten opzichte van de planning. De vraag naar woningen blijft echter onverminderd groot. Daarom blijven we fors inzetten op het toevoegen van woningen aan de Capelse woningvoorraad, waaronder ook extra sociale huurwoningen volgens afspraak in het coalitieakkoord.

Ruimtelijke ontwikkeling

Na een lange tijd van voorbereiding is het zover. Per 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet in. De afgelopen periode is er veel geleerd, geoefend en alles aan gedaan om gereed te zijn voor de invoering van deze wet. Komend jaar wordt duidelijk of alle systemen zoals bedacht ook daadwerkelijk werken en zullen we waarschijnlijk een aantal procedures toch nog onder de oude wet- en regelgeving moeten afdoen.  Ondanks de goede voorbereidingen houden wij er rekening mee dat in het komend jaar nog veel leermomenten zullen optreden en we geconfronteerd worden met het feit dat zaken niet altijd werken zoals vooraf bedacht.

De wijzigingsvoorstellen van programma 8 staan hieronder weergegeven. 

Ruimtelijke kwaliteit - Beleidskeuze 
Lasten / Baten: N 50 in 2024
Kasstroom: N 50 in 2024

In het verlengde van de nieuwe begrippen in de Omgevingswet en de rol die hiervoor wordt geduid in de Omgevingsagenda zullen we de Nota Ruimtelijke kwaliteit moeten herzien. We zetten hiervoor een extern bureau in. 

 Wij stellen u voor de lasten in de begroting te verhogen met N 50 in 2024.

Voorbereidingsbudget - Beleidskeuze  
Lasten / Baten: N 150 in 2024 en 2025
Kasstroom: N 150 in 2024 en 2025

Het voorbereidingsbudget is bedoeld om te kunnen acteren (in advisering, onderzoek of begeleiding) op initiatieven die vanuit de gemeente of de markt komen. Het betreft een fase van het initiatief waarin nog niet duidelijk is of dit ook daadwerkelijk tot een plan komt, waardoor nog geen zicht is of hier dekking vanuit de markt tegenover staat. Bij de faciliterende projecten (voorstel 8.4) nemen wij nog N/V 150  in de begroting op. Bij faciliterende projecten verhalen wij kosten door het sluiten van een intentieovereenkomst, later gevolgd door een anterieure overeenkomst.  Het kan zijn dat er geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden van deze intentie- en/of anterieure overeenkomst, bijvoorbeeld omdat de initiatiefnemer niet kan of wil voldoen aan de door ons aangedragen aandachtspunten die moeten leiden tot een initiatief met voldoende maatschappelijke toegevoegde waarde voor de stad. In dat geval dekken wij de voorbereidende, niet verhaalbare plankosten op het voorbereidingsbudget zoals bedoeld in dit voorstel.   

Om tussentijds en lopende het jaar te kunnen acteren op initiatieven stellen wij u voor de lasten in de begroting te verhogen met N 150 in 2024 en 2025.

Subsidie Vliegende Brigade Rivium - Onvermijdelijk
Lasten / Baten: N/V 150
Kasstroom: N/V 150

In 2023 hebben wij van de Provincie Zuid Holland een Vliegende Brigade-subsidie van 150 ontvangen om bij te dragen aan de versnelling woningbouw. De subsidie is bedoeld voor de inhuur van externe capaciteit en expertise ten behoeve van het project Rivium. 

Wij stellen u voor om de lasten en baten te verhogen met N/V 150 in 2023.

Faciliterende projecten - Onvermijdelijk 
Lasten / Baten: N/V 19 in 2023, N/V 435 in 2024 en N/V 150 in 2025
Kasstroom: N/V 19 in 2023, N/V 435 in 2024 en N/V 150 in 2025

Dit jaar zijn we begonnen met het project Bermweg 11, naast de reeds lopende projecten Kerklaan 450, Poortmolen, Goudenregenhofje, Lidl Schermerhoek, Mient Midden en Capelseweg/Bermweg B6. Het project Warenarburg ronden we af. Bij faciliterende projecten is er geen financieel voordeel of nadeel, aangezien alle kosten worden verhaald op de initiatiefnemer via intentie- en anterieure overeenkomsten. Voor nog te verwachten projecten nemen wij in 2024 en 2025 een bedrag van N/V 150 op.

Bermweg 11 (N/V 40 in 2023 en N/V 75 in 2024)
Punta Grossa Vastgoedontwikkeling heeft plannen om het pand op Bermweg 11 te slopen en in de plaats daarvan een zorgcomplex met 28 appartementen te bouwen. Dit complex zal dienen als een thuis voor ouderen in de leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder met een zorgvraag. Het plan is als wenselijk beoordeeld aan de Intaketafel, en daarom verlenen wij onze medewerking aan de planologische aspecten ervan.

Kerklaan 450 (N/V 55 in 2024)
Op 17 april 2023 is de motie 'Uit de hoogte op de Kerklaan' aangenomen. Deze motie is ingediend om een ongewenste ontwikkeling te voorkomen en om de ontwikkelaar te stimuleren om een plan uit te werken en in te dienen dat voldoet aan de 70 meter variant. Momenteel zijn er gesprekken gaande met de ontwikkelaar om de concrete invulling hiervan te bespreken. 

Poortmolen (N/V 34 in 2023 en N/V 50 in 2024)
Antes heeft plannen om een nieuwe woonbuurt te ontwikkelen aan de Poortmolen. Deze plannen omvatten de sloop van verschillende klinieken en de bouw van maximaal 70 woningen, waarvan minimaal 30% als sociale huurwoningen wordt gerealiseerd. De huidige bestemming in het geldende bestemmingsplan staat woningbouw niet toe. Om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken, werken we samen met Antes, omwonenden en andere belanghebbenden aan het opstellen van een gebiedspaspoort. Hiermee willen we de ontwikkeling van dit gebied mogelijk maken.

Goudenregenhofje (N/V 30 in 2023 en N/V 30 in 2024)
De eigenaren van de panden aan de Goudenregenstraat 43, 45 en 47 hebben plannen om een kleinschalig woonhofje te creëren voor de buurt. Hun doel is om een diverse groep buurtbewoners aan te trekken, waaronder ouderen, starters en mindervaliden, die graag binnen de buurt willen blijven en interesse hebben in het huren van een woning in dit hofje. De realisatie van dit nieuwbouwproject vereist echter een afwijking van het bestaande planologisch kader.

Warenarburg 1-5 (V/N 50 in 2023 en V/N 25 in 2024)
We hebben besloten om het project Warenarburg 1-5 stop te zetten. Deze beslissing is genomen na meerdere besprekingen met de eigenaar/ontwikkelaar Dura Vermeer, waaruit duidelijk is geworden dat het huidige marktinitiatief niet voldoet aan onze stedenbouwkundige en mobiliteitsrichtlijnen. Het woonzorgcentrum met ongeveer 105 zorgeenheden is simpelweg te groot voor de locatie en sluit niet aan bij onze uitgangspunten.

Lidl Schermerhoek (V/N 20 in 2023 en N/V 45 in 2024)

Wij faciliteren het initiatief van Lidl om het bestaande gebouw op de Schermerhoek te slopen en op het huidige parkeerterrein een nieuw pand te realiseren.

Capelseweg/Bermweg B6 (N/V 20 in 2024)

Het lopende project op de hoek van de Capelseweg/Bermweg wordt uitgebreid, door op de locatie waar momenteel bedrijfsactiviteiten plaatsvinden (B6), 7 woningen te ontwikkelen.

Mient Midden (V/N 15 in 2023 en N/V 35 in 2024)

Dit najaar is gestart met de bouw van 28 stadswoningen en 46 appartementen. De bouwwerkzaamheden zullen ongeveer anderhalf jaar duren.

Wij stellen u voor de lasten en baten in de begroting te verhogen met N/V 19 in 2023, N/V 435 in 2024 en N/V 150 in 2025.

Opgavegebieden - Onvermijdelijk 
Lasten / Baten: N/V 150 in 2023 en N 300 in 2024
Kasstroom: N/V 150 in 2023 en N 300 in 2024

Roer/Barbizonlaan (N 100 / V 150 in 2023 en N 150 in 2024)
Het kantorenpark in het Roer/Barbizonlaan-gebied ondervindt enige leegstand. Er zijn diverse incidentele initiatieven geweest om kantoren om te vormen tot woningen of nieuwbouw te realiseren. Het plan is om een integrale ontwikkeling te starten om een hoogwaardig gebied te creëren waar zowel gewoond als gewerkt kan worden. De gemeente legt de nadruk op verbetering van de leef- en woonkwaliteit en verkeersveiligheid.

Voor deze ontwikkeling is een ruimtelijke verkenning uitgevoerd, waarop een gebiedsvisie en -paspoort worden gebaseerd. De gemeente neemt een faciliterende rol in dit proces op zich en voorziet in voorfinanciering om samenwerking met marktpartijen te stimuleren. De geraamde plankosten worden teruggevorderd via intentieovereenkomsten met de actieve ontwikkelaars in het gebied. Na goedkeuring van het gebiedspaspoort kunnen de plankosten worden verrekend via de exploitatiebijdrage in de anterieure overeenkomsten

Stationsgebied Schollevaar (N 50 in 2023 en N 150 in 2024)
In de omgeving van het NS-station Schollevaar en het winkelcentrum Picassopassage hebben meerdere initiatiefnemers plannen voor woningbouw. Deze plannen komen overeen met de algemene ambities van programma's Duurzaamheid, Economie en Wonen, maar zijn niet in lijn met het huidige bestemmingsplan. Er ontbreekt een ruimtelijk kader om af te wijken van dit bestemmingsplan (Begroting 2023 8.2, Voorjaarsnota 2023 8.3).

Daarom is het noodzakelijk om een gebiedsvisie op te stellen, waarin de ambities worden vastgesteld. Hierbij wordt ook gekeken naar maatschappelijke uitdagingen en ruimtelijke aspecten in de buitenomgeving. Gelijktijdig wordt een gebiedspaspoort voorbereid. Met de ontwikkeling van dit gebiedspaspoort voor het stationsgebied Schollevaar wordt een duidelijk ruimtelijk kader met bijbehorende regels vastgelegd. Na goedkeuring van het gebiedspaspoort wordt eventueel benodigd budget of krediet aangevraagd voor de uitvoering ervan. Als er na het opstellen van dit gebiedspaspoort sprake zal zijn van een grondexploitatie, kunnen deze kosten worden verhaald.

Wij stellen u voor de lasten en baten in de begroting te verhogen met N/V 150 in 2023 en N 300 in 2024.

Overhevelen budgetten programma 8 via reserve eenmalige uitgaven - Beleidskeuze
Lasten / Baten: V/N 2.512 in 2023 en N/V 2.512 in 2024
Kasstroom: V 2.512 in 2023 en N 2.512 in 2024

In de bijlage van deze najaarsnota treft het te verwachten verloop van de bestemmingsreserve eenmalige uitgaven aan. In dit overzicht geven we een meerjarige besteding van de verschillende eenmalige posten weer. Om de eenmalige uitgaven in de begroting te verwerken volgens de bijlage, zijn onderstaande mutaties benodigd.

Omgevingswet /Omgevingsvisie
Het huidige budget voor de invoering van de Omgevingswet en opstellen van de Omgevingsagenda zal dit jaar niet volledig worden benut.  

Capelseweg/Bermweg B6
Wij voeren gesprekken met de ondernemers in deelgebied B6. Dit jaar zal het toegewezen budget voor de verplaatsing van deze ondernemingen nog niet worden ingezet. 

De Hoven 2
In de business case voor de tweede fase van de Hoven is een budget gereserveerd voor een bijdrage aan het gereed maken van het woongebied. Deze werkzaamheden zijn dit jaar aangevangen, echter zal het merendeel van de openbare ruimte naar verwachting in 2024 worden opgeleverd.

Gebiedspaspoort Stadshart 2.0
Dit jaar zal het beschikbare budget voor de ontwikkeling van een ruimtelijk kader voor het stadshart niet volledig worden benut.

Kanaalweg-West incl. Park Oeverrijk
Het huidige budget voor de uitvoering van een ruimtelijke verkenning en de ontwikkeling van een ruimtelijk kader voor de Kanaalweg en Park Oeverrijk zal dit jaar niet volledig worden aangewend.

Wij stellen u voor de lasten in de begroting aan te passen met V/N 2.512 in 2023 en dit budget over te hevelen via de reserve eenmalige uitgaven en de Begroting 2024 met N/V 2.512. 

Middeneiland Kanaalweg - Onvermijdelijk
Lasten / Baten: N 5 vanaf 2025
Kasstroom: N 335 in 2023 en V 240 in 2024

De eerste fase van het middeneiland op de Kanaalweg is gerealiseerd. Om de verkeersoverlast zoveel mogelijk te beperken is het middeneiland tijdens de zomervakantie binnen vier weken aangelegd. De beperkte uitvoeringsduur heeft geleid tot een negatief aanbestedingsresultaat. In 2024 volgt de tweede fase met de aanleg van de aansluiting van het middeneiland op de nieuwe buurt IJsselpark.

Wij stellen u voor het beschikbaar gestelde krediet te verhogen met 95 en de lasten in de begroting structureel te verhogen met N 5 vanaf 2025. 

Verlengen budget en doorschuiven krediet Landelijk Capelle - Beleidskeuze
Lasten / Baten:  V/N 557 in 2023 en N 491 / V 557 in 2024
Kasstroom: V 2.593 in 2023 en N 2.593 in 2024  

Met dit voorstel worden de voorbereidingsbudgetten en de uitvoeringskredieten uit de gebiedsvisie Landelijk Capelle verlengd.  Daarnaast worden de voorbereidingsbudgetten en -kredieten die betrekking hebben op mobiliteit overgeheveld naar programma 2. 

In het uitvoeringsprogramma van de gebiedsvisie Landelijk Capelle zijn 20 uitvoeringsprojecten benoemd. Het uitvoeringsprogramma is inmiddels 6 jaar oud. Een deel van de projecten staat inmiddels op eigen benen zoals Capelseweg/Bermweg en IJsselpark. Een deel van de projecten is uitgevoerd of de uitvoering loopt nog zoals het Liefdeslaantje, het plaatsen van informatieborden en de klompenpaden. Bermweg-West en ’s-Gravenweg zijn in voorbereiding en de daadwerkelijke uitvoering wordt verder opgepakt. In het uitvoeringsprogramma zitten ook onderdelen die eerder zijn blijven liggen in afwachting van de visie Schollebos en het programma Buitenruimte, deze worden in het komend jaar opgepakt.  

De mobiliteitsprojecten worden overgeheveld naar Team Mobiliteit die de verschillende vraagstukken in 2024 oppakken, zoals de Schenkelse Dreef en het Golfbaanpad. 

Wij stellen u voor om de afschrijvingslasten in de begroting te verlagen met V 66 in 2024.

Daarnaast stellen wij u voor de lasten in de begroting aan te passen met V/N 557 in 2023 en dit budget over te hevelen via de reserve eenmalige uitgaven en de begroting met N/V 557 in 2024 te verhogen.

Wijzigingen zijn cijfermatig verwerkt op de betreffende programma's, maar komen daar niet meer als separate voorstellen terug. Dit voorstel raakt de volgende programma's:

Aanpassing grondexploitaties - Onvermijdelijk
Lasten / Baten: V 7.633 / N 8.825 in 2023 en N 6.249 / V 7.441 in 2024
Kasstroom: N 2.039 in 2023, V 2.039 in 2024

We stellen sommige kosten en opbrengsten uit tot 2024. Dit heeft geen invloed op het totale kosten- en opbrengstenplaatje van de grondexploitaties. De voornaamste wijzigingen zijn als volgt:

• Blinkert - We voeren gesprekken met de ontwikkelaar over de realisatie van een extra woongebouw (Blinkert 2). De sloopkosten die daarmee samenhangen, worden doorgeschoven naar 2024.
• Stadshart - De aanleg van het stadplein gaat van start, en we verwachten het grootste deel van de kosten in 2024 te maken.
• Amandelhof en -park - De aanleg van het Amandelpark is begonnen, en enkele uitgaven worden doorgeschoven naar 2024.
• Fascinatio - De overdracht van de kavels NK1 (Havensteder) en 2K4 (studentenhuisvesting) wordt uitgesteld tot het eerste kwartaal van 2024. De kosten voor de aanleg van de parkrand worden ook doorgeschoven naar 2024.
• Florabuurt - We stellen kosten uit, aangezien de aanpak van de Schenkelse dreef later plaatsvindt om efficiënter te kunnen werken.

Door de verschuiving van gronduitgifte wordt de tussentijdse winstneming hierop aangepast. Dit resulteert in een verschuiving van winstneming (1.192) van 2023 naar 2024.

Wij stellen u voor de begroting volgens onderstaande tabel aan te passen. 

Wonen behoefteonderzoek - Onvermijdelijk   

Lasten / Baten: N 40 in 2023
Kasstroom: N 40 in 2023

In mei 2023 heeft de Rekenkamer haar rapport naar de Capelse woonbeleid gepubliceerd. De Rekenkamer concludeert in haar onderzoek onder andere dat de gemeente beperkt zicht heeft op de woningvoorraad en lokale woonbehoefte en beveelt aan dit nader te onderzoeken. Deze aanbeveling heeft u overgenomen. Daarom is het noodzakelijk om de lokale woningmarkt en woningbehoefte beter in kaart te brengen door middel van extern onderzoek. Het onderzoek door adviesbureau RIGO is inmiddels gestart. De resultaten uit het onderzoek vormen input voor een nieuw Programma Wonen. De kosten voor dit onderzoek waren niet voorzien in de huidige begroting. 

Wij stellen u voor om de lasten in de begroting te verhogen met N 40 in 2023. 

Leges omgevingsvergunningen - Beleidskeuze
Lasten / Baten:  N 20 / V 200  in 2023
Kasstroom:  V 180 in 2023

Voor het bepalen van de leges is het jaar van indienen aanvraag omgevingsvergunning leidend. Vanwege de nieuwe omgevingswet worden er voor 1-1-2024 nog extra aanvragen verwacht in 2023 zodat aanvragen worden beoordeeld op grond van de huidige wetgeving. Gelet hierop stellen wij u voor de leges omgevingsvergunningen met V 200 te verhogen. Aangezien niet met zekerheid valt te zeggen of de verwachte aanvragen ook werkelijk worden ingediend is dit wel een onzekere factor.
In verband met de complexiteit van de aanvragen zijn er meer technische adviezen nodig dan wij voor 2023 hebben ingeschat. Wij verwachten N 20 aan hogere lasten uit te komen dan begroot.

Wij stellen u voor om de lasten / baten in de begroting te verhogen met N 20 / V 200 in 2023.

Overhevelen uit Programma 3 en via reserve eenmalig overhevelen van budget en doorschuiven krediet Hoofdweg vak A - Beleidskeuze
Lasten / Baten:  V 150 / N 150 in 2023, N 62 / V 100 in 2024, N 12 / V 50 in 2025
Kasstroom: V 1.045 in 2023, N 100 in 2024 en N 945 in 2025

Wij werken in het Hoofdweggebied al langere tijd samen om de ontsluiting en daarmee de verkeersveiligheid binnen vak A te verbeteren. Dit is een wens van zowel gemeente als het georganiseerde bedrijfsleven verenigd in Capelle XL. Inmiddels zijn er concrete plannen met een ontwikkelaar om een verbinding te realiseren tussen de Lylantse- en Schinkelse Baan. Ook zijn wij in gesprek met de eigenaar van de beoogde grond om dit plan te realiseren. In 2024 gaan we naar verwachting aan de slag met het formaliseren van de grondruil en de noodzakelijke procedures rond het bestemmingsplan. We verwachten dat dit project in 2025 tot uitvoering komt.

Wij stellen u voor om:

• Het restbudget (150) te verlengen naar 100 in 2024 en 50 in 2025.
• Dit project over te hevelen van Programma 3 naar Programma 8.
• De afschrijvingslasten in de begroting te verlagen met V 38 in 2024 en V 38 in 2025.
• De lasten in de begroting aan te passen met V/N 150 in 2023 en dit budget over te hevelen via de reserve eenmalige uitgaven en de begroting met N/V 100 in 2024 en N/V 50 in 2025 te verhogen.

Wijzigingen zijn cijfermatig verwerkt op de betreffende programma's, maar komen daar niet meer als separate voorstellen terug. Dit voorstel raakt de volgende programma's: