Programma 8 Stadsontwikkeling

Wij regisseren en faciliteren de ontwikkeling van een blijvend vitale stad. Een stad waar het prettig wonen, werken en leven is. Wij zorgen ervoor dat wonen in Capelle aantrekkelijk blijft met passende woningen voor iedereen. Wij zetten hierbij in op het uitbreiden van de woningvoorraad. Samen met de Capellenaar en partners geven wij de omgeving vorm en bieden ruimte aan initiatieven. Wij spelen ondernemend en daadkrachtig in op ontwikkelingen, staan in constante dialoog met de omgeving en formuleren hierop een duidelijke strategie. Wij doen dit alles met oog voor de ruimtelijke kwaliteit.

Onduidelijkheid over nieuwe wetgeving Wonen
De val van het kabinet in juli 2023 maakt het onduidelijk of voorgenomen nieuwe wet-en-regelgeving ingevoerd gaat worden en hoe deze veranderingen er exact uit komen te zien. Voorbeelden hiervan zijn de voorgenomen aanpassingen aan de Huisvestingswet en de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wetten kunnen bijvoorbeeld invloed hebben op het percentage woningen dat wij kunnen toewijzen aan bepaalde doelgroepen, het verplicht aandeel sociale huurwoningen en het aandeel betaalbare woningen in het bouwprogramma van onze gemeente.

Capelle bouwt door
Wij blijven inzetten op het laten aansluiten van de woningvoorraad bij de woonbehoeften in Capelle en de regio. Dit doen wij door woningen te bouwen, zoals de circa 5.000 woningen in het Rivium en uitvoering te geven aan het geactualiseerde regioakkoord en ons coalitieakkoord. In het regioakkoord staat beschreven hoe wij de sociale en middeldure huurwoningenvoorraad en koopwoningen evenredig willen verdelen in de regio. Daarnaast zetten wij in op het revitaliseren van de woningvoorraad door Havensteder, zoals opgenomen in de Prestatieafsprakenafspraken met Havensteder en de HRC (Huurdersraad Capelle aan den IJssel).

Opkoopbescherming
De opkoopbescherming houdt in dat koopwoningen die na 1 januari 2023 zijn gekocht enkel onder een aantal voorwaarden mogen worden verhuurd. Zo willen wij voorkomen dat investeerders huizen opkopen. Wij willen dat mensen een woning kopen om zelf in te wonen. Zo krijgen starters en mensen met een niet al te groot budget een eerlijker kans om een huis te kopen. Wij evalueren de opkoopbescherming in 2024 en aan de hand van de evaluatie wordt bekeken of aanpassingen noodzakelijk zijn.

• Legesverordening 2023 (RV 978681 december 2022);
• Grondprijzenbrief 2023 (BBV 1004140 december 2022);
• Samenwerkingsafspraken Gemeente-Havensteder-Huurdersraad Capelle (BBV 640023 december 2021);
• Stadsvisie (BBV 557471 september 2021);
• Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding (BBV 402725 april 2021);
• Verordening Woonruimtebemiddeling 2020 (BBV 201285 mei 2020)
• Meerjaren Perspectief Vastgoed 2019 (BBV 1091427 juni 2019);
• Programma Wonen 2019-2022 (BBV 1080555 april 2019);
• Nota Grondbeleid 2018 (BBV 956686 februari 2018);
• Nota Beeldkwaliteit 2017 (BBV 927108 november 2017);
• Vergunning-, toezicht en handhavingsbeleid 2023 (BBV 976413 december 2022);
• Plan van Aanpak huisvesting statushouders (BBV 751135 december 2013);

Stichting Havensteder
Maatschappelijke effecten
De woningcorporatie dient maatschappelijke belangen. Wij staan garant voor een lening die de corporatie heeft afgesloten. Verder maken wij samenwerkingsafspraken over de ontwikkeling en kwaliteit van de sociale woningvoorraad.

Doelstelling voor programma
Het bewaken van de borgstelling en maken van afspraken.

Stichting Woonzorg Nederland 
Maatschappelijke effecten
De woningcorporatie dient maatschappelijke belangen. Wij staan garant voor een lening die de corporatie heeft afgesloten. Verder maken wij samenwerkingsafspraken over de ontwikkeling en kwaliteit van de sociale woningvoorraad.

Doelstelling voor programma
Het bewaken van de borgstelling en maken van afspraken.

De wijzigingsvoorstellen van programma 8 staan hieronder weergegeven. 

Wet goed verhuurderschap - Onvermijdelijk
Lasten / Baten: N 42 vanaf 2024
Kasstroom: N 42 vanaf 2024

Op 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap in werking getreden waarin algemene normen zijn vastgelegd voor goed verhuurderschap. Doel is om huurders te beschermen tegen misstanden van verhuurders en verhuurbemiddelaars op basis van zeven algemene regels. Ook zijn gemeenten verplicht uiterlijk 1 januari 2024 een meldpunt in te richten waarin huurders een melding moeten kunnen maken over problemen met verhuurderschap. Dit meldpunt moet worden gecoördineerd en meldingen moeten juridisch worden beoordeeld en afgehandeld. Daarnaast dient bij overtredingen op grond van de nieuwe wetgeving te worden gehandhaafd. Om dit uit te kunnen voeren is een coördinator nodig voor het meldpunt. Op basis van de binnengekomen meldingen beoordelen wij in het eerste jaar of de invoering van een verhuurverordening nodig is. De gemeente kan hierop handhaven. Vanuit het rijk is in de algemene uitkering reeds structureel V 42 beschikbaar gesteld  dat wij inzetten voor de bemensing van het meldpunt. Hiervoor trekken wij 0,5 fte aan (schaal 10). Op basis van ervaringen in het eerste jaar zal duidelijk worden of dit bedrag voldoende is. 

Wij stellen u voor de lasten in de begroting te verhogen met structureel N 42 vanaf 2024.

Leges en voorziening omgevingsvergunningen - Beleidskeuze
Lasten / Baten: V 1.364 / N 1.844 in 2024, V 864 / N 948 in 2025, N 1.909 / V 1.791 in 2026, N 575 / V 392 in 2027, N 335 / V 1.049 in 2028 en N 215 / V 1.049 in 2029
Kasstroom: N 1.434 in 2024, N 763 in 2025, V 2.258 in 2026, V 1.174 in 2027, N 335 in 2028 en N 215 in 2029

Komende jaren hebben de verwachte aanvragen omgevingsvergunningen voor het Rivium een grote invloed op de omvang van de leges. De eerste aanvragen worden nu in 2025 verwacht waarbij in eerdere instantie nog 2024 werd verwacht. Ook voor de verwachte nieuwbouw van het Strategisch Huisvestingsplan Onderwijs zien we een verschuiving. Deze verschuivingen leiden tot een mutatie van de leges omgevingsvergunningen zoals in tabel 1 opgenomen.

De verschuiving in de leges maakt de huidige voorziening omgevingsvergunningen voor de periode 2024 - 2027 overbodig. Met de verschuiving van de leges stellen wij voor de voorziening omgevingsvergunningen te verschuiven naar de periode 2026 - 2029 zoals in tabel 2 staat opgenomen.

Met het concreter worden van de bouwplannen in het Rivium kan gesteld worden dat de ontwerpen complexer worden ten opzichte van eerdere uitgangspunten. Dit nieuwe inzicht heeft gevolgen voor de benodigde technische adviezen en het toezicht waarvoor extra inhuurcapaciteit wordt gevraagd. In tabel 3 staat de verwachte inhuur over de jaren heen opgenomen voor de technische adviezen, de vergunningverlening en het toezicht. Grotendeels staan deze lasten al in de begroting opgenomen. Door de verschuiving van de aanvragen ontstaat er voor de jaren 2024 en 2025 een voordeel in de begroting gevolgd door een nadeel vanaf 2026. Dit wordt veroorzaakt door de verschuiving over de jaren heen en de benodigde extra inhuurcapaciteit van N 340. De extra benodigde inhuurcapaciteit wordt gedekt door de leges. Voor de volledigheid staat in tabel 5 het totale budget voor de benodigde inhuur weergegeven.

Het totale financiële effect van de mutaties in de leges omgevingsvergunningen, de voorziening omgevingsvergunningen en de inhuurcapaciteit staat opgenomen in tabel 4. Het is goed om hierbij op te merken dat de invoering van de nieuwe omgevingswet per 1 januari 2024 en de invoering van de Wet Kwaliteitsborging Bouw (WKB) nog van invloed kunnen zijn op de hoogte van de leges omgevingsvergunningen. De nieuwe leges voor 2024 dienen nog vastgesteld te worden. Indien dit aanleiding geeft om de leges omgevingsvergunningen en de Voorziening omgevingsvergunningen bij te stellen, komen wij hier bij u op terug in de voorjaarsnota 2024.

Wij stellen u voor de Voorziening omgevingsvergunningen te verschuiven van 2024 - 2027 naar 2026 - 2029 en de lasten / baten in de begroting te verlagen / verhogen met V 1.364 / N 1.844 in 2024, V 864 / N 948 in 2025, N 1.909 / V 1.791 in 2026, N 575 / V 392 in 2027, N 335 / V 1.049 in 2028 en N 215 / V 1.049 in 2029.

Starterslening - Beleidskeuze
Lasten / Baten: N / V 0 in 2024
Kasstroom: N 750 in 2024

De Starterslening is een bijzondere hypothecaire lening, die starters op de koopwoningmarkt de mogelijkheid biedt om op een verantwoorde manier nét dat beetje extra te lenen voor het aankopen van de eerste woning. De maximale starterslening is 35 per aanvraag. De leningen worden verstrekt uit het op naam van de gemeente bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) ingesteld fonds. Conform de Tussenevaluatie Starterslening stellen wij u voor in 2024 eenmalig 750 aan SVn te verstrekken. 

Wij stellen u voor om voor 2024 een lening beschikbaar te stellen van 750.

Binnen dit programma zijn onder andere de lasten en baten van de grondexploitaties verwerkt (VJN 2023 8.8). Deze mutaties fluctueren in de diverse jaarschijven sterk. De grote afwijking in de jaren 2022 en 2023 komt respectievelijk vanwege een storting in de voorziening verliesgevende complexen en een winstneming. Meer informatie hierover is terug te vinden in de geheime bijlage grondexploitaties bij de jaarrekening 2022 en Voorjaarsnota 2023.
Binnen dit programma zijn in de jaarschijven 2023 t/m 2027 ook opgenomen de lasten van de herinrichting van het Centrumgebied. Deze worden gedekt vanuit de reserve eenmalig (VJN 2023 8.1).
Tot en met 2029 lopen de leges omgevingsvergunningen via de Voorziening omgevingsvergunningen. In de latere jaren wordt geen onttrekking gedaan aan deze voorziening, dit verklaart het hogere programmatotaal vanaf 2030.