Programma 8 Stadsontwikkeling

Vergroenen parkrand Fascinatio
In Fascinatio wordt momenteel gewerkt aan een ontwerp voor het vergroenen van de parkrand. Deze opgave komt voort uit het in 2021 door de raad vastgestelde Ruimtelijk Toekomstperpectief Fascinatio.

De wijzigingsvoorstellen van programma 8 staan hieronder weergegeven. 

Leges en Voorziening omgevingsvergunningen - Onvermijdelijk
Lasten / baten: V 71/ N 934 in 2022, V 1.873 / N 2.554 in 2023, N 989/ V 825 in 2024, N 795/ V 630 in 2025, N 0 / V 892 in 2026, N 0 / V 892 in 2027 en N 0 / V 381 in 2030
Kasstroom: N 934 in 2022, N 2.554 in 2023, V 1.713 in 2024, V 1.686 in 2025 en V 381 in 2030

Het besluit bij de raadsvergadering van 7 maart jl. om geen woningbouw plaats te laten vinden op Oeverrijk heeft gevolgen voor de leges omgevingsvergunningen. In de begroting 2024 staat hiervoor aan leges V88 opgenomen welke komen te vervallen N88. De verwachting wanneer de aanvragen voor de transformatie van het Rivium worden ingediend is bijgesteld aangezien het planproces meer tijd vraagt dan vooraf is ingeschat. Met de Najaarsnota 2021 was het uitgangspunt voor de aanvragen 2022 en 2023 waarbij nu de verwachting is dat de aanvragen voor de omgevingsvergunningen in 2024 en 2025 volgen.

De leges omgevingsvergunningen lopen in de periode 2022-2025 via de Voorziening omgevingsvergunningen. Gezien het verschuiven van de bovenvermelde grote en complexe aanvragen naar 2024 en 2025, is er geen aanleiding voor de voorziening in 2022 en 2023. Als gevolg van het verschuiven van de aanvragen, zullen de baten leges omgevingsvergunningen naar verwachting nu in 2024 en 2025 vallen en de lasten die daarmee samenhangen in de periode 2024-2027. Wij stellen u daarom voor de Voorziening omgevingsvergunningen te betrekken op de periode 2024-2027.

Daarnaast verwachten wij op dit moment aanvullende baten te realiseren met betrekking tot een deel van de transformatie in het Rivium in 2030. Dit omdat niet alle projecten gelijktijdig in het Rivium gerealiseerd kunnen worden. Daarbij is er een mate van onzekerheid over het moment van opleggen van de omgevingsvergunning.

Wij stellen u voor om, op basis van onderstaande tabel 3, de lasten en baten als volgt aan te passen: V 71/ N 934 in 2022, V 1.873/ N 2.554 in 2023, N 989/ V 825 in 2024, N 795/ V 630 in 2025, N 0 / V 892 in 2026, N 0 / V 892 in 2027 en N 0 / V 381 in 2030.

Vergunningverlening en handhaving - Onvermijdelijk
Lasten: V 340 in 2022, V 495 in 2023, V 65 in 2024, N 35 in 2025, N 450 in 2026, N 415 in 2027
Kasstroom: V 340 in 2022, V 495 in 2023, V 65 in 2024, N 35 in 2025, N 450 in 2026, N 415 in 2027

In bovenstaande voorstel 8.1 Leges en Voorziening omgevingsvergunningen staat aangegeven dat de verwachte aanvragen voor de transformatie van het Rivium verschuiven naar 2024 en 2025. Een latere ontvangst van de aanvragen omgevingsvergunningen heeft tot gevolg dat  ook de benodigde inhuur voor vergunningverlening, handhaving en technische adviezen zal verschuiven zoals in onderstaande tabel staat aangegeven.

Wij stellen u voor de lasten in de begroting te verlagen met V340 in 2022, V495 in 2023, V65 in 2024 en te verhogen met N35 in 2025, N450 in 2026 en N415 in 2027.

Capelseweg/Bermweg inclusief plandeel B6 – Beleidskeuze
Lasten/baten: N 661 / V 661 in 2022 en N 38 / V 38 in 2023
Voorziening gereed product: -145 in 2022 
Kasstroom: N 71 / V 516 in 2022 en N 38 / V 38 in 2023 

De grondexploitatie voor de Capelseweg/Bermweg is in 2020 afgesloten, omdat er in oktober van dat jaar een anterieure overeenkomst met een ontwikkelaar is gesloten die de percelen in de huidige staat koopt à € 445. De verwachting is dat deze verkoop in het vierde kwartaal 2022 plaatsvindt. De ontwikkelaar is in onderhandeling met de ondernemers op plandeel B6 om deze percelen te verwerven zodat fase 2 van de woonbuurt ook ontwikkeld kan worden. Als dit traject succesvol verloopt en er overeenstemming is over het programma wordt een aanvullend gebiedspaspoort opgesteld aangezien de functie wonen volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan. De kosten worden d.m.v. een intentie- en anterieure overeenkomst verhaald op de ontwikkelaar. Nu de planontwikkeling in de fase van vergunningverlening komt reserveren wij een budget voor juridische advisering inzake een mogelijke bezwaarprocedure. Teneinde een passende invulling van plandeel B6 te kunnen realiseren is het van belang om het daar gehuisveste bedrijf uit te plaatsen. Om dit mogelijk te maken wordt een verhuiskostenvergoeding van 56 voorgesteld welke in dat geval bij de Najaarsnota 2022 wordt verwerkt.  

Voor 2022 is een budget voor de te maken plankosten en juridisch advies benodigd van 123; vanuit 2021 is nog een restantbudget beschikbaar van 52 dat wordt doorgeschoven naar 2022 zodat er nog 71 benodigd is voor 2022. Bij de grondverkoop zal per jaareinde geen voorziening meer op de balans staan.  

Wij stellen u voor de begroting 2022 en 2023 als in de tabel hieronder aan te passen.

Transformaties – Onvermijdelijk
Lasten/baten: N 168 / V 123 in 2022 en N 25 in 2023
Kasstroom: N 168 / V 123 in 2022 en N 25 in 2023

We zijn, zoals de Transformatieleidraad 2.0 voorschrijft, behoudend in het faciliteren van nieuwe transformatie-initiatieven. In 2022 zijn nog vijf reeds opgestarte transformaties actief, te weten Brederoplein 1-11, Aert van Nesstraat 1 en Lylantse Baan 11, Rivium Boulevard 301-321 en Barbizonlaan 1. Voor het Brederoplein 1-11 geldt dat we in 2022 nog parkeerplaatsen en ondergrondse containers gaan aanleggen, we verwachten N 20 uit te geven aan de werkzaamheden in de openbare ruimte. Voor de Aert van Nesstraat en de Lylantse Baan verwachten we dit jaar nog V 40 uit de anterieure overeenkomsten die met de initiatiefnemers gesloten worden. Voor de Barbizonlaan 1 geldt dat de realisatie langer duurt dan verwacht als gevolg van een faillissement van de betrokken aannemer. Dit heeft financiële consequenties voor de ontwikkelende eigenaar, maar niet voor de gemeente. In de begroting houden we rekening met nog een drietal nieuwe initiatieven waar we als gemeente medewerking willen verlenen voor een totaalbedrag van 60. 

Om initiatieven te faciliteren dient een intentieovereenkomst te worden gesloten, later gevolgd door een anterieure overeenkomst. Daarmee kunnen kosten worden verhaald en procesafspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld over participatie. Het kan zijn dat er geen overeenstemming wordt bereikt over de voorwaarden van de intentie en/of anterieure overeenkomst, omdat de initiatiefnemer niet kan of wil voldoen aan door de gemeente aangedragen aandachtspunten die moeten leiden tot een initiatief met voldoende maatschappelijke toegevoegde waarde voor de stad. In dat geval worden voorbereidende plankosten gemaakt die uiteindelijk niet verhaalbaar zijn. Hiervoor willen we – zoals ook in voorgaande jaren gebruikelijk - voor 2022 en 2023 een bedrag van N 25 in de begroting opnemen.

Wij stellen u voor de lasten en baten in de begroting 2022 te verhogen met N 168 / V 123 en in 2023 met N 25 te verhogen.

Rivium District – Beleidskeuze
Lasten/baten: N 3.000 / V 2.980 in 2022 en N 1.500 / V 1.500 in 2023 
Kasstroom: N 3.000 in 2022 en N 1.500 / V 2.980 in 2023 en V 1.500 in 2024  

Binnen het project Rivium District hebben wij te maken met de volgende kosten en dekkingsmogelijkheden:

1. Plankosten die worden verhaald op de ontwikkelaars (N / V 2.980 in 2022 en N / V 1.500 in 2023) 
Bij de start van het project Rivium werd bedacht dat de gemeente vooral een faciliterende rol zou vervullen t.o.v. ontwikkelaars die voornemens waren om hun plot(s) te transformeren. Bij faciliterende projecten is het gebruikelijk dat de gemeentelijke plankosten in een later stadium worden verhaald met anterieure overeenkomsten. Bij Rivium is gekozen voor een andere route en zijn de volgende financiële uitgangspunten gehanteerd: 

1. de plankosten die de gemeente maakt worden op de ontwikkelaars verhaald;  
2. de gemeente pleegt geen voorfinancieringskosten voor het project Rivium.  

Aan dit laatste is uitvoering gegeven door al enkele malen een plankostenovereenkomst te sluiten met een coalitie van vijf ontwikkelaars (de Frontrunners).  
Het 1e uitgangspunt blijft ongewijzigd. In de praktijk blijkt het 2e uitgangspunt niet goed te werken:

• Het maken van afspraken over het voorschieten van de plankosten over de boekjaren 2021 en 2022 leidt in de tot veel vertraging, risico, tijdverlies en onnodige plankosten. In 2021 was de plankostenovereenkomst pas ver in 2021 (juli) gesloten welke situatie zich voor 2022 lijkt te herhalen.
• Inhoudelijke besluitvorming wordt in de praktijk gekoppeld aan de plankosten waardoor de voortgang vertraagt. Hierdoor neemt de doorlooptijd van het project toe, dit is zeer onwenselijk en in tijden van grote woningtekorten nauwelijks uitlegbaar.
• De gemeente komt daarbij voortdurend in een spagaat; aan de ene kant de legitimiteitsvraag om geen geld uit te geven waar geen dekking voor is en aan de andere kant wil de gemeente het project ook niet telkens helemaal stil laten vallen.
• Daarnaast begint ook steeds meer te wringen dat gebiedsuitwerkingen welke betrekking hebben op het gehele Rivium en welke onder gezamenlijke regie met de coalitie van ontwikkelaars worden opgesteld, niet alleen gevolgen hebben voor de ontwikkelaars, maar ook consequenties heeft voor niet deelnemende partijen. De planvorming voor de wijk Rivium beslaat tenslotte een veel groter gebied dan de eigendommen van de huidige coalitiepartners. Daar alle kosten in het huidige systeem enkel worden voorgefinancierd door de coalitie van vijf marktpartijen, ligt het verwijt van “wie betaalt bepaalt” al snel op tafel. De gemeente kan hierin haar onafhankelijke rol niet goed waarmaken, terwijl dit wel van haar mag worden verwacht in gebiedsontwikkeling.
• Door deze financiële afhankelijkheid kunnen we als gemeente ook minder goed zelf de agenda en het ontwikkeltempo bepalen. Dit komt de kwaliteit van het project niet ten goede. Bij wijziging hiervan wordt de gemeente dan meer regisserend en kan ook efficiënter werken. Daarnaast vermindert het afhankelijkheid van uitstappers en eventuele toetreders bij de ontwikkelaars en van bijbehorende risico’s.

De gebiedsontwikkeling op Rivium verdient een versnelling. Zonder vertraging moet de gemeente kunnen doorwerken aan (planologische) procedures en planvorming. We moeten die stappen zetten richting de start van de bouw. Rivium is een langlopend project met grote gemeentelijke belangen, het past daar niet bij om daarbij steeds afhankelijk te zijn en de plankosten kortlopend te financieren. Daarom wordt voorgesteld te werken met een deugdelijke projectfinanciering, zoals gebruikelijk is bij andere faciliterende projecten. We schatten de plankosten op 2,98 mio in 2022 en 1,5 mio in 2023. Het verhalen van deze plankosten blijft ongewijzigd, dat gebeurt via de anterieure overeenkomsten.

Indien het project wordt gerealiseerd heeft de gemeente afdoende instrumenten om haar kosten te verhalen op de ontwikkelaars. Als de gemeente het wettelijke instrumentarium goed benut, liggen hier geen risico’s. Het risico bestaat alleen als het totale project in zijn geheel niet doorgaat. In dat geval kan de gemeente de kosten niet meer verhalen op de ontwikkelaars.

2. Kosten die niet kunnen worden verhaald op de 5 ontwikkelaars (N 20 eenmalig in 2022) 
We ontvangen veel vragen en wensen van nieuwe ontwikkelaars. Deze ontwikkelaars zullen in 2022 al een keuze moeten maken in de positie van hun vastgoed binnen Rivium: investeren in bestaand vastgoed of voorsorteren op de toekomstige inpassing in de gemeentelijk planvorming. 
Er bestaan geen plankostenovereenkomsten met ontwikkelaars buiten de 5 ontwikkelaars. De 5 ontwikkelaars hebben eerder niet de kosten betaald welke gerelateerd zijn aan ontwikkelaars die niet tot deze 5 ontwikkelaars behoren. Terwijl de gemeente wel kosten maakt in het kader van de planvorming voor deze ontwikkelaars. De gebiedsontwikkeling op Rivium is tenslotte groter dan de vastgoedposities van deze ontwikkelaars. Een oplossing zou zijn om ook met deze partijen anterieure overeenkomsten te sluiten, maar de kosten zijn relatief laag voor de inzet van een dergelijk instrument en de tijdshorizon voor deze ontwikkelaars wanneer zij tot realisatie kunnen overgaan ligt ook ver voor uit. Deze ontwikkelaars liggen in fase 2 van het project en fase 2 wordt pas na fase 1 in ontwikkeling genomen. Wij schatten in hier dit jaar N 20 aan te besteden. We verwachten dat deze kosten ook eenmalig zullen zijn, omdat juist in dit jaar de gesprekken met deze ontwikkelaars worden gevoerd. 

Wij stellen u voor de lasten en baten in de begroting 2022 te verhogen met N 3.000 / V 2.980 en in 2023 met N 1.500 / V 1.500. 

Actualisatie grondexploitaties – Beleidskeuze
Lasten / baten:  N 4.294 / N 3.727 in 2022, N 13.337 / V 16.834 in 2023, V 1.057 / N 816 in 2024, N 801 / V 1.805 in 2025, N 1.659 / V 2.017 in 2026, N 2.281 / V 2.736 in 2027, N 78 / N 914 in 2028, N 5.539 / V 6.114 in 2029 en V 576 / N 0 in 2030
Kasstroom:  N 6.481 in 2022, V 14.122 in 2023, N 6.829 in 2024, N 436 in 2025, N 2.382 in 2026, V 2.657 in 2027, N 1.729 in 2028, N 105 in 2029 en V 533 in 2030
Voorziening verliesgevende complexen: 5.452 in 2022, 885 in 2023, -2.001 in 2024 en -5.452 in 2029
Voorziening gereed product: -652 in 2022 en 652 in 2024

De actualisatie van de grondexploitaties leidt tot een aanzienlijk nadeliger resultaat ten opzichte van de Najaarsnota 2021. Dit is het resultaat van een aantal ontwikkelingen en besluiten, zoals:

• Het sluiten van de grondexploitatie Oeverrijk op basis van het besluit om geen woningbouw toe te staan in het plangebied;
• Het verhogen van het budget in de grondexploitatie Stadshart ten behoeve van de aanleg van het nieuwe Stadsplein;
• Het verhogen van het budget in de grondexploitatie Amandelpark voor de aanleg van de groene buitenruimte, gebaseerd op een actuele kostenraming;
• Het ontvangen van een subsidie ten behoeve van woningbouw in Fascinatio door Havensteder;
• Het (her)openen van de grondexploitatie Meeuwensingel in verband met de aankoop van gronden ten behoeve van de scholenbouw;
• Het openen van de grondexploitatie Florabuurt, volgend op de in 2021 vastgestelde Gebiedsvisie;
• Een verhoogde kostprijsindex in verband met de verhoogde inflatie c.q. stijgende prijzen en
• Een stijging van de plankosten als gevolg van langere doorlooptijden in de projecten.

Voor een meer gedetailleerde toelichting verwijzen wij naar de vertrouwelijke bijlage van de Capelle Bouwt Aan De Stad monitor.

In de grondexploitaties Meeuwensingel en Florabuurt worden boekwaarden van opstallen opgenomen, wat resulteert in een vrijval van kapitaallasten op de programma's 4, 5A en 6A. De wijzigingen zijn cijfermatig verwerkt op de betreffende programma's, maar komen daar niet meer als separate voorstellen terug. Dit voorstel raakt de volgende programma's: